宅基地转让协议合法吗?　　

　　宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，宅基地的所有权属于农村集体经济组织。根据《民法典》第362条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。宅基地具有一定的法律效力而且受法律保护，任何单位和个人不得随意侵犯。宅基地是可以转让的，宅基地转让作为农村土地流转的一种对于农村经济的发展起着很大的作用。

　　农村的宅基地，是属于农村本村的居民的福利来的，宅基地的土地权仍属于村集体。所以，农村土地宅基地只能在本村居民之间转让和出售。不得向外村居民转让、出售，否则，该转让出售被视为无效，是不受法律保护的。宅基地是属于农民集体的，公民个人并没有宅基地的所有权，只有使用权，宅基地使用权是可以转让的。

　　宅基地使用权不得单独转让。若有以下情况：转让人未经集体组织批准;法人或其他组织购买;向集体组织成员以外的人转让;受让人已有住房，事实上是不符合宅基地分配条件的。宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)同;转让行为需征得集体组织同意;宅基地使用权不得单独转让。

　　依据《土地管理法》第62条、《民法典》第503条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：

　　(一)转让人拥有二处以上的宅基地;

　　(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;

　　(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;

　　(四)转让行为征得集体经济组织同意。

　　强调一点，以上条件应同时具备。

　　转让宅基地的立法背景：

　　由于涉及全国9亿农民“安身立命”及攸关社会和谐稳定，国家政策和立法一直从严控制宅基地转让。

　　宅基地转让手续如何办理?

　　宅基地买卖需要的手续是：签订合同后由原宅基地和现宅基地使用者共同携带双方身份证、户口本的复印件以及集体土地使用权证书，村委会证明及村委对现土地使用者的资格审查意见等有关证明文件、材料向村民居委会提出申请，再由村委会向国土资源所申请，国土资源所地籍调查或国土局地籍调查后公示十五日完成过户。

　　法律依据：

　　《土地管理法实施条例》第三条

　　国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。

　　《民法典》第二百零九条

　　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

　　宅基地转让费用怎么算?

　　宅基地，是指农村村民利用本集体所有的土地，用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。宅基地的特点是“集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿分配、长期占有”。有关部门出台政策，明确提出允许进城落户人员自愿有偿退出或转让宅基地。

　　当前，在一些地方，宅基地在集体内部成员之间是可以流转的。

　　宅基地价格(万元)=10×(宅基地面积÷100)×(区位系数 规划系数) 建筑面积×0.05

　　说明：

　　1、宅基地的面积，就是宅基地的平面大小。以100平米为基本单位。当然，四方形的宅基地价格应该最高。

　　2、区位系数：

　　一线城市周边50公里内，系数为5;

　　一线城市周边100公里内，系数为3;

　　二线城市周边20公里内，系数为4;

　　二线城市周边50公里内，系数为2;

　　一般城市周边10公里内，系数为3;

　　县级城市周边5公里内，系数为2;

　　普通宅基地的区位系数为1.

　　3、规划系数：

　　纳入拆迁规划系数为3;

　　纳入城市规划系数为2;

　　普通宅基地的区位规划系数为1.

　　一般按照一平米多少来进行补偿;

　　第二种就是安置费补偿，都知道征收了农村居民的宅基地就等于宅基地上的房屋会被拆除，这时候就需要安置他们，就产生了安置费;

　　第三种就是房屋附属物，在征收宅基地的时候会把房子一并给拆除，这里面会根据不同房屋类型来进行补偿，砖瓦房和泥土房补偿标准不一样，具体补偿标准需要看当地政府下发的相关文件，但是征收宅基地补偿标准费用按以下4种方法计算：

　　1.征收宅基地的安置费和土地补偿按照前3年平均年产值的30倍来进行计算。

　　2.附属物按照当地政府下发的补偿方法给予等价补偿;

　　3.农村房屋拆除补偿标准：农村草房一平米补偿1900元;农村砖瓦房一平米补偿2400元;农村砖砼结构房屋一平米补偿2800元;农村二层及两层以上楼房一平米补偿3300元。

　　4.农村房屋附属物补偿：一般是按照等价方式进行补偿，异地安置每户给予2万元的补偿。

　　宅基地转让给外村人有效吗?

　　无效。宅基地属于集体土地，土地只能在本集体内进行流转，不能卖给其他人，所以买卖是无效的。

　　法律依据：

　　《中华人民共和国民法典》

　　第三百六十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　第三百六十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

　　第三百六十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

　　第三百六十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。